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本文来源：搜狐（来源于微信公众号：秦朔朋友圈）

作者： 过蝈

        伴随这几日热议的房地产税和中央经济工作会议，各类媒体专家解读纷纭。一个知名公众号刊登的文章谈到，房地产税是对城市中产阶级的又一次薅羊毛。此等说法虽有偏激，但确实令大城市的小中产们心怀共鸣。

        你说，作为一名大城市的小中产，很可能自己住着一套市值七八百万的“老破大”，出租着一两套非学区非中心有价无市的“老破小”。自住的再怎么升值也是纸上富贵，靠“老破小”收租来点“财产性收入”，又来了房地产税，并明确未来将按照房屋评估值征收。虽说税务负担可以转移给房客，但租金的涨幅永远跑不赢房价的增幅，你让小中产持有者怎么不受一万点伤害？

       2015年中炒股，2017年初买房，大城市小中产们无一不是悲怆地在“为国接盘”。媒体动辄拿美国日本的“国际经验”说事，可“国际经验”中的国际，人家都是永久产权！我们是70年。

        一次性付了70年的“租金”，每年还要为房子增值买单。这个逻辑始终是不通的。有一种观点认为：土地已经一次性缴纳了70年的出让金，所以不应针对土地重复征税，只能针对地上的房屋征收。但问题在于，增值的是土地，房屋本身并不增值反而在折旧，那么针对房屋的税，怎么收？

         目前关于房地产税的观点林林总总，但都有漏洞。希望在立法之时可以给公众一个“完美逻辑”。

         结合本次中央经济工作会议精神，以及目前房地产税出台的新闻，本人有以下几点看法。

房地产税将是对未来土地财政的重要补充

        放眼世界各国，房地产税的征税目的一般都是为了提供社区日常公共服务，包括：学区教育、公共卫生、社区治安，这些公共服务主要是由常住在此的居民所享用的，所以针对居民住房来征税合情合理；并且假定住房面积越大、住房价值越高，享有的公共服务就越多，就应该通过缴纳更多房地产税的方式支付更多的公共服务费用。

政府征收房地产税不仅不是为了打压房价，反而是希望房地产税和房价形成一个良性的循环。因为高房价意味着这里的住房需求大，为什么住房需求大，因为这里的社区服务、教育水平、公共卫生等各方面服务比较好，大家愿意来这里住。美国这种现象非常明显——学区学校水平高、治安好的市镇，吸引了比较多的市民前往置业居住，房价就比较高。

        目前公共资源的供给主要依赖于我们所实行的“土地财政”，简单来说就是地方政府通过“经营土地”来获得收入，最直接的收入就是土地出让金和相关税收。

土地出让金，简单的理解就是提前70年向政府一次性缴清“地租”。这个制度的最大的问题在于，每届政府执政期为5年，地方领导的决策影响也就是5到10年。现在一次性收取未来70年收益，等于提前透支了未来的福利。而地方政府执政期间，也是头痛医头脚痛医脚。拿未来的钱办现在的事，过度投资资源浪费的现象比比皆是。

现在一直倡导地方政府要从“投资政府”转向“服务政府”。但除了深圳、杭州等城市做得比较好，其他政府仍在努力转型。政府职能、定位不转变，依赖卖地度日，还能持续多久？

        根据国家统计局数据，2016年中国常住人口城镇化率达到57.35%。按照国际经验，一般城镇化率达到70%左右的时候，就会出现停滞。按照目前每年1-2%的速度，意味着在2022年左右，中国城镇化率可能稳定在70%左右。

       这也意味着地方政府依靠土地出让金的创收途径，也许还能持续5年左右。这和“2020年完成‘落实税收法定原则’的改革任务”不谋而合。

        房地产税率先试点的又将是一二线城市。很多城市的城市化率高达80%以上。其中上海以87.6%的城镇化率位居榜首，北京仅次于上海达到了86.5%，天津则为82.93%。一线城市无地可供，还要出让大量租赁用地。一线城市的土地财政首先会无以为继。

       二线城市的日子也快到头了。杭州2016年常住人口城镇化率达到76%，武汉更高达79%。这几年火热的几个“二线”，也将步一线城市的后尘，建设用地急剧萎缩。这不仅关系到高房价，很可能牵扯到教育、医疗、治安等基础公共资源供给的问题。这些都要地方出钱。没有了土地出让金和相关税收，靠什么扩大税收？——房地产税。

房地产税或可抑制地王们的产生

        从房价构成来看，目前土地出让金和相关税收占商品房销售额的八成。“2014年全国商品房销售额为87281亿元，土地出让金和11种相关税收65599亿元。房地产相关税收占商品房销售额达84%。”（注：引自任泽平、夏磊等：《房地产周期》，人民出版社2017年版。）

      《房地产周期》一书中还提到，针对北京、上海、广州、深圳、杭州等11个热点城市进行中观城市层面房价构成的核算，其中平均土地成本占房价的40%，税收成本占16.7%。建安费用占比11.1%，企业毛收入为32.1%。但这是书中2014年的数据，楼市尚属于平衡市。所以土地成本占比还算正常。但如果是2015年、2016年高位拿的地，恐怕到2018年如果被逼开盘都得“贴地飞行”（房价等同于地价）。

        逻辑上，房地产税可以抑制高地价。因为按70年土地出让金或每年房产增值来收税，只能二选一，否则就是重复征税。如果把未来70年的土地价值，分摊到以后未来每年的增值，那么地价自然也就降下来了。当然这里讲的只是逻辑。

        2016年可谓是史上最可怕的地王年，全国各地区地王频出。深圳、杭州、上海、天津、南京、北京等6个城市均有地王产生。其中深圳龙光地产在6月以140.6亿的成交总价登顶全国地王。另外，信达地产在杭州、融信集团在上海、天房集团在天津均有土地的成交额在100亿以上的项目。

        开发商最怕牛末拿地熊初开盘熊末清盘，跟小散5000点接盘一样悲惨。可以说，2016年的地王集体高潮，是目前土地财政落幕前的疯狂，但是不是最后的疯狂，还不好说。因为政策很多时候是对民众的“预期引导”，执行的细则、程度还要看看再说。

深层的改革，还来自于中央与地方的分税制改革

         在中央经济工作会议上提到“房地产”的有——“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”

         很多人对这段话的理解放在前半段，也就是“租”上面。租作为售的补充，应该是未来房地产两条并行的路线之一。笔者更看重的则是最后一句——“分清中央和地方事权，实行差别化调控”。其中“差别化调控”意味着因城施策，“分清中央和地方事权”则是指中央和地方的分税制。

因为土地财政就是分税制的结果

        所谓分税制，是1994年后开始执行的。中央政府根据事权与财权相结合的原则，建起了中央和地方两套税收管理制度。分税制的原理，简单来说就是把中央与地方的预算严格分开，实行自收自支、自求平衡的财政管理体制。在欧美国家，分税制的基础，在于中央和地方各级政府的平等协商，划分好事权和财权。但按照中国国情，中央对地方从来都是绝对强势，财权上收，事权下放。

        自2000年以后，很多地方政府不得不靠卖地度日，因为事权财权的不对等，造成地方政府尤其基层“事太多”“钱太少”，于是土地财政广受欢迎。最典型的例子就是教育，我们以“凤凰男”为例：

         湖北山区的贫困儿童接受义务教育后，到武汉读大学，最后来上海做白领，生活买房安家消费。最终获益的是上海财政和经济。但为其义务教育买单的却是湖北山区，湖北山区并没得到好处。所以，中央财政为地方的义务教育买单才算合理。但事实是，买单的都是地方，而且是地方基层，并越到基层，财权越弱。

         土地财政改革，不只是让房产税代替土地出让金这么简单。更深层的，还有中央地方事权、财权的分割。此次会议谈到了“事权”，未谈“财权”，出钱的还得是地方政府。那么，一次性收取70年的土地出让金就不会很快退出历史舞台。地方政府卖地只会明降暗升，愈加精明。

         房地产不是房地产这么简单，因为存在中央、地方政府、开发商、银行等多方博弈。其中最弱势的，还是普通购房者。中国人一直说“有恒产者有恒心”，但此起彼伏的政策出台却使得人心飘摇。无论如何，老老实实的“房住不炒”，安安稳稳的量力而行。或许不能暴富，至少确保安全。被割羊毛，也是大家在一起。听党的话，不会错。

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